Rechtssicher bei Photovoltaik und Windkraft

Die Betreiber von Photovoltaik- und Windkraftanlagen sind ständig auf der Suche nach neuen Grundstücken für Ihre Anlagen. Die Verträge, die den Grundstückseigentümern zur Unterschrift vorgelegt werden, sind in der Regel nicht unterzeichnungsfähig. Die wichtigsten Problempunkte bei der Vereinbarung der Vertragslaufzeit und den Nutzungsentgelten sind hier dargestellt.

Eine Vertragslaufzeit bis zu 30 Jahre sind keine Seltenheit. Häufig wird versucht, die Vertragsdauer dadurch zu verlängern, dass der Vertragsbeginn auf den Baubeginn gelegt wird, der in der Regel erst Jahre nach der Vertragsunterzeichnung erfolgt. Des Weiteren kann die Laufzeit bei Einräumung eines Optionsrechts zugunsten des Nutzers von diesem einseitig verlängert werden.

Das wichtigste Thema ist die Höhe des Nutzungsentgelts. In den aktuellen am Markt angebotenen Verträgen wird dieses relativ undurchsichtig dargestellt. Dadurch soll eine Vergleichbarkeit der Angebote erschwert werden. Der Grundstückseigentümer kann häufig gar nicht erkennen, welche Vergütung er erhält. Diese gliedert sich in drei Zeiträume:

Pachteinnahmen bis zur Errichtung der Anlage: Mit Vertragsunterzeichnung ist das Grundstück für eine weitere Vermarktung gesperrt ohne dass bereits feststeht, ob das Projekt überhaupt realisiert wird. Deshalb ist ein angemessenes Reservierungsentgelt zu vereinbaren, das so hoch seien sollte, dass der Nutzer die Frage der Realisierung möglichst schnell klärt. Das Reservierungsentgeld ist zu zahlen von der Vertragsunterzeichnung bis zur Erteilung der Genehmigung. In den Verträgen wird stattdessen häufig auf der Baubeginn oder die Inbetriebnahme der Anlage angestellt.

Pachteinnahmen ab Erteilung der Genehmigung: Da sich häufig das tatsächlich zu zahlende Nutzungsentgelt nicht aus dem Vertrag ergibt, sollte eine Musterkalkulationen verlangt werden, die als Vertragsteil aufzunehmen ist. Nur so weiß der Verpächter, welche Pachteinnahmen er erzielen kann und nur so kann er entscheiden, ob der den Vertrag unterzeichnen will. Insbesondere bei Poolverträgen ist häufig bis zur Errichtung der Anlage unklar, wie hoch die künftige Pacht ist. Deshalb sollte ein Mindestpachtzins vereinbart werden. Richtet sich der Erlös nach der Fläche, ist auf das belastete Grundstück und nicht auf die Anlagengröße abzustellen. Auch in der Pachthöhe gibt es bei Poolverträgen erhebliche Unterschiede, je nachdem ob das Grundstück bebaut wird oder nicht. Soweit ein prozentualer Anteil am Nettoerlös vereinbart wird, ist genau zu definieren, wie sich der Nettoerlös errechnet.

Sind im Vertrag Pachtzinserhöhungen geregelt, sind diese auf ihre Angemessenheit zu überprüfen. Häufig handelt es sich nur um kosmetische Erhöhungen. Hier hilft ein Vergleich des Pachtzinses unter Berücksichtigung der Inflation der vergangenen 30 Jahre. Vermeintlich heute attraktive Angebote relativieren sich dann häufig. Hier müssen Regelungen getroffen werden, die einen Inflationsausgleich gewährleisten.Wird das Nutzungsentgelt bei Vertragsabschluss festgelegt, können leicht mehr als fünf Jahre vergehen, bevor die Anlage errichtet wird. Dies ist ebenfalls bei der Pachtzinsentwicklung zu berücksichtigen.

Pachteinnahmen vom Nutzungsende der Anlage bis zur Wiederherstellung des Grundstücks: Mit dem endgültigen Abschalten der Anlage versuchen die Nutzer den Pachtzins zu reduzieren oder vollständig entfallen zu lassen. Da das Grundstück bis zur vollständigen Demontage der Anlage und der Wiederherstellung des früheren Zustandes weiter genutzt wird, sollte das Nutzungsentgeld bis zu diesem Zeitpunkt gezahlt werden, unter der Bedingung das die Dienstbarkeit gelöscht ist.

Repowering: In vielen Verträgen ist das Repowering als Normalfall dargestellt. Das ist unangemessen. Erhöht sich die Leistung der Anlage oder wird das Angebot erweitert (z.B. um Funkantennen), muss sich auch die Vergütung erhöhen. Hierzu braucht es geeignete Formulierungen, um spätere mühsame Nachverhandlungen zu ersparen.

Ausgleichsflächen: Die Errichtung von Windkraftanlagen und Photovoltaikanlagen sind in der Regel nur zulässig, wenn Ausgleichsflächen geschaffen werden. Im Vertrag ist zu regeln, was mit diesen Flächen bei Vertragsablauf passiert. Ob es eine energetische Folgenutzung gibt und welche Erträge diese in 30 Jahren abwirft, kann niemand vorhersagen. Deshalb muss gewährleistet sein, dass die Flächen bei Vertragsende wieder als landwirtschaftliche Flächen mit der gebotenen Qualität zur Verfügung stehen. Hierzu gehört die Beseitigung und Rekultivierung der Ausgleichsflächen.